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Grunderwerbssteuer muss jeder zahlen, der ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt. Die Höhe ist abhängig vom Wert der Gegenleistung. Das heißt, dass beim Kauf eines Grundstücks für den Käufer sich der Steuersatz nach dem Kaufpreis inklusive der Umsatzsteuer richtet. Erwerben nahe Angehörige die Immobilie oder das Grundstück, sind zwei Prozent zu bezahlen, alle anderen müssen einen Steuersatz von 3,5 Prozent entrichten.

Grunderwerbsteuer-Rechner

Wann bezieht sich die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksanteil?

Wenn ein Interessent ein Grundstück kauft, auf dem später ein Haus gebaut wird, wird die Grunderwerbsteuer aus dem Wert dieses Grundstücks berechnet. Für die Baukosten des Hauses fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dazu sind allerdings auch zwei getrennte Verträge notwendig.

Falls der Erwerb eines Grundstücks und der Bauvertrag für ein Haus zusammenfallen, wenn etwa der Verkäufer und eine Baufirma miteinander in Verbindung stehen, wird das als einheitliches Vertragswerk benannt.

Auch dieser Fall muss im Kaufvertrag klar geregelt sein. Denn dann wird die Grunderwerbsteuer vom Finanzamt aus dem gesamten Betrag errechnet, also aus den Grundstücks- und den Baukosten.

Wann muss keine Grunderwerbsteuer entrichtet werden?

Es gibt aber auch Fälle, in denen keine Grunderwerbsteuer berechnet wird.

Das trifft zu, wenn z.B. ein Grundstück unter Ehepartnern oder in einer eingetragenen Lebensgemeinschaft verkauft wird.

Das trifft ebenfalls zu, wenn es sich um eine Schenkung seitens des Ehe- oder Lebenspartners bzw. von den Eltern an die Kinder handelt, also unter Verwandten.

Auch im Fall einer Nachlassteilung, bei dem der Grundstückerwerb durch Miterben erfolgt, wird keine Grunderwerbsteuer fällig.

Wenn der Wert einer Immobilie unter 2500 Euro liegt, wird auf die Grunderwerbsteuer verzichtet. Sie entfällt auch bei betrieblichen Umstrukturierungen, wenn die Beteiligungsverhältnisse dabei nicht direkt verändert werden.

Was wird im Kaufvertrag als Zubehör bezeichnet?

Die Grunderwerbsteuer errechnet sich aus den Dingen, die untrennbar mit der erworbenen Immobilie verbunden sind.

Es gibt aber auch bewegliche Dinge, die zu jeder Zeit entfernt werden können. Sie gehören nicht dazu, werden als Zubehör bezeichnet und getrennt im Kaufvertrag beschrieben. Der anteilige Kaufpreis wird damit geringer und die Bemessungsgrundlage für die Steuerberechnung sinkt.

Beispiele für das Zubehör sind Küchen, Saunen , Schränke oder Jalousien. Manchmal verlangt das Finanzamt eine Überprüfung dieses Zubehörs oder Nachweise bzw. eine Aufstellung dieser Dinge.

Gibt es Unterschiede bei den Steuersätzen?

Noch bis zum 1. September 2006 gab es in der Bundesrepublik einen einheitlichen Steuersatz, der bei 3,5 % lag. Danach konnten die einzelnen Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. In einigen Bundesländern wie z.B. in Sachsen und Bayern blieb es bei den 3,5%. Andere Bundesländer erhöhten den Steuersatz auf 6,5%. Zuletzt erhöhte das Land Brandenburg zum 1. Juli 2015 um 0,5% auf 6,5%. Damit ist der Steuersatz so hoch wie in Nordrhein-Westfalen, wo er auch bei 6,5% liegt.

Wenn man die Höhe der Steuer berechnen möchte und dafür einen Onlinerechner benutzt, ist es deshalb wichtig, das Bundesland anzugeben. Auch das Datum, an dem der Kaufvertrag geschlossen wurde, ist von Bedeutung, denn es gilt immer der zum jeweiligen Zeitpunkt aktuelle Steuersatz.

Wann ist die Grunderwerbsteuer zu entrichten?

Sobald das Finanzamt dem Steuerschuldner einen Grunderwerbsteuerbescheid zuschickt, muss die Steuer entrichtet werden. Wenn der Kaufvertrag notariell beglaubigt ist, wird das Finanzamt automatisch darüber informiert. Nachdem die Steuer bezahlt wurde, erstellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und schickt sie an den beurkundenden Notar.

Wofür ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?

Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung ist also eine Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer die im Kaufvertrag angesetzte Grunderwerbsteuer bezahlt hat.

Wenn diese Bescheinigung dem Grundbuchamt vorliegt, kann der Eintrag bzw. die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen.

Was geschieht, wenn die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt wird?

Solange dem Notar keine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt, wird er keine Eigentumsumschreibung des gekauften Objekts beim Grundbuchamt beantragen. Es erfolgt auch kein Eintrag, bevor die Unbedenklichkeitsbescheinigung nachgewiesen ist. Wenn der Käufer also mit der Entrichtung der Steuer zögert, ist in dieser Zeit auch keine Eigentumsumschreibung möglich.

Worin unterscheiden sich die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer?

Während die Grunderwerbsteuer nur einmal nach dem Immobilienkauf entrichtet wird, muss eine Grundsteuer regelmäßig jährlich vom Immobilienbesitzer gezahlt werden. Die Grundsteuer wird auf der Grundlage des Grundsteuergesetzes von der Gemeinde erhoben, in der sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet.

Änderungen für Immobilieneigentümer durch Steuerreform 2016 in Sicht

Die Steuerreform 2016 wird im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer einiges ändern. Das trifft besonders dann zu, wenn innerhalb von Familien Häuser oder Grundstücke verschenkt oder vererbt werden. Dabei ist der Wert der Immobilie ausschlaggebend: Liegt dieser über 250.000 EUR, steigt die Steuer, liegt er darunter wird der Steuersatz gesenkt. Bisher muss man immer Grunderwerbsteuer zahlen, auch wenn es sich um eine Schenkung oder Erbschaft handelt. Unterschieden wird nur beim Prozentsatz zwischen nahen Angehörigen oder solchen außerhalb der Familie.

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf dem Prüfstand

Zurzeit gilt als Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer der dreifache Einheitswert, also der steuerliche Wert unbebauter und bebauter Grundstücke. Diesen ermittelt das Finanzamt. Durch die Änderungen in der Steuerreform wird der Verkehrswert als neue Bemessungsgrundlage herangezogen. Da dieser höher ist als der Einheitswert, wird auch die Grunderwerbsteuer steigen und somit das Schenken und Erben teurer. Jedoch ändert sich nichts für Fälle außerhalb der Familie. Neu ist, dass es 2016 zu einer Staffelung bei der Grunderwerbsteuer kommt. Für kleinere Immobilien wird der Steuersatz gesenkt. Folgende Regeln gelten für die Grunderwerbsteuer von Immobilien und Grundstücken:

  • unter 250.000 €: pro Person 0,5 Prozent
  • zwischen 250.000 und 400.000 € pro Person 2 Prozent
  • ab 400.000 € pro Person 3,5 Prozent

Verschenken, um Geld zu sparen?

Durch die neuen Erhöhungen der Grunderwerbsteuer erwägen viele Eigentümer, ihre Grundstücke und Häuser noch schnell vorher zu verschenken oder zu übertagen. Jedoch ist das nicht in allen Fällen ratsam und hängt auch vom Wert der Immobilien und Grundstücke sowie der Region ab, in der sie sich befinden.

TVöD: Tarifvertrag 2018/ 2019, Entgelttabellen, Rechner | Oeffentlicher Dienst | Autor: Frank Wegener